Cuprins

Aceasta lucrare poate fi descarcata doar daca ai statut PREMIUM si are scop consultativ. Pentru a descarca aceasta lucrare trebuie sa fii utilizator inregistrat.

Extras din document

Alte date

Profesor Coordonator:

Bucuresti 2011

INTRODUCERE

Majoritatea persoanelor efectueaza pe parcursul vietii foarte putine tranzactii imobiliare, iar acestea, pe langa faptul ca reprezinta cea mai importanta tranzactie financiara in care sunt implicate, au si un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar si fiscal. Aceasta constatare este valabila in toate tarile cu sisteme economice bazate pe economia de piata, indiferent de gradul lor de dezvoltare. Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzactiilor imobiliare in aceste state sunt: intalnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate si finantarea ipotecara. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost in atentia autoritatilor de concurenta din lume, in general, si in atentia Consiliului Concurentei, in special. Din demersurile efectuate pana in prezent s-a constatat faptul ca singurele solutii pentru eliminarea restrictiilor anticoncurentiale in acest domeniu sunt reprezentate de: modificarea cadrului legislativ existent si/sau aplicarea eficienta a regulilor de concurenta. Aceste masuri necesita insa construirea unei argumentatii consistente care sa vizeze atat cauzele acestor restrictii anticoncurentiale cat si efectele acestora asupra consumatorilor. De asemenea, este necesara o cuantificare a posibilelor efecte pe care le pot avea reformele din acest domeniu, precum si compararea rezultatelor obtinute cu dovezile empirice din statele in care aceste reforme au fost intreprinse.

1. Aspecte generale privind piata imobiliara

1.1. Piata imobiliara – aspecte de baza

Ce reprezinta, de fapt, o piata? Conform dictionarului explicativ la limbii romane, piata este definita ca fiind un “loc special amenajat unde se face comert cu marfuri, mai ales cu produse alimentare” [1 Academia Romana. Institutul de Lingvistica „Iorgu Iordan”, Dictionar explicativ al limbii romane, editia a II-a, p. 788.]. Realitatea, cu care ne confruntam zi de zi, ne obliga sa acceptam ca aceasta definitie nu surprinde decat partial semnificatia termenului de “piata”. În continuare, ne vom referi la piata imobiliara, ca spatiu al intalnirii cererii si ofertei de proprietati imobiliare.

Deciziile privind alocarea terenului diverselor destinatii imobiliare – ferme, case, birouri, fabrici, magazine, scoli, hoteluri, terenuri de fotbal, parcari etc., numarul de imobile ce trebuie construite si de ce tip, preturile la care se tranzactioneaza cladirile si terenurile – se adopta pe piata imobiliara. O piata reprezinta spatiul in care se intalnesc cumparatorii si vanzatorii (certi sau potentiali) pentru a realiza tranzactii la un pret ce rezulta din confruntarea cererii cu oferta de bunuri sau servicii. Ceea ce individualizeaza tranzactiile cu proprietati imobiliare este faptul ca acestea nu se deruleaza pe o singura piata. Piata proprietatilor imobiliare se manifesta, de fapt, ca doua piete diferite: piata pentru spatii fizice si piata pentru active financiare [2 Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, p. 332-335.].

Exista persoane care abordeaza piata imobiliara in functie de utilitatea pe care le-o ofera detinerea unui anumit tip de proprietate, in functie de destinatia acesteia, dar, totodata, activele imobiliare se constituie intr-o piata cu trasaturi caracteristice, componenta a pietei financiare. Astfel, investitorii potentiali de pe piata pot opta pentru investirea in imobile, ca alternative la investitiile in actiuni, obligatiuni, depozite bancare etc., ca o potentiala sursa de castig de capital. Aceasta delimitare nu poate fi considerata stricta. Se poate cumpara, de exemplu, un apartament, ca locuinta, dar care poate fi revandut la un pret mai mare decat cel platit. În acest caz, se poate inregistra atat o crestere a satisfactiei personale in prima faza, cat si un castig din investitia efectuata, in cea de a doua etapa.

Piata pentru spatii fizice consta intr-un numar de proprietati observabile, ca latura a ofertei, si un numar de potentiali cumparatori, ca latura a cererii. Astfel, intr-o anumita zona comerciala a orasului, cererea pentru spatii de inchiriere pentru un fast food este determinata de cererea pentru consumul produselor de tip fast food, in acea zona. Spatiul respectiv poate fi vandut sau inchiriat, generand o incasare pentru vanzatori sau pentru proprietarul care il inchiriaza. Întalnirea cererii cu oferta pentru spatii de inchiriere, in cazul nostru pentru desfasurarea activitatii acestei unitati economice, trebuie sa presupuna, pe langa necesarul de astfel de spatii si existenta unor imobile corespunzatoare prin caracteristicile lor fizice (dimensiuni, amplasament, adaptabilitate) pentru aceasta activitate sau existenta unui teren pe care sa se poata construi cladiri, adaptate unei astfel de activitati.

Preturile la care se tranzactioneaza proprietatile imobiliare sunt influentate de factori diversi, ce nu tin, intotdeauna, de caracteristicile intrinseci ale proprietatilor. Un exemplu, relativ recent, din economia Romaniei, il reprezinta cresterea semnificativa de preturi pe piata imobiliara, odata cu dezvoltarea creditului ipotecar. În aceste conditii, proprietatile imobiliare pot constitui oportunitati atractive de investire.

Trebuie subliniat ca, in cele mai multe cazuri, nu se poate vorbi despre o piata imobiliara unica, ci despre mai multe piete imobiliare specifice, fiecare cu particularitatile ei. Astfel, se poate vorbi despre piete imobiliare:

? ale terenurilor, ale locuintelor, ale spatiilor industriale, ale spatiilor comerciale etc.;

? ale vilelor, ale apartamentelor, ale caselor etc.;

? ale garsonierelor, ale apartamentelor de doua, trei sau patru camere etc;

? ale locuintelor situate in centrul unei localitati sau la periferie etc.

Enumerarea de mai sus poate fi extinsa. Fiecare dintre aceste componente se poate analiza intr-un anumit context. Aceasta analiza trebuie sa ne ofere o imagine completa si corecta asupra pietei imobiliare la care se face referire.

1.2. Evolutia ciclica a pietei imobiliare

Liberalizarea sistemelor financiare si intensificarea procesului de globalizare a pietelor de capital din ultimele decenii au condus la imbunatatirea serviciilor financiare si a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut si sfera de actiune a ciclurilor financiare pronuntate6. Cel mai des, acestea din urma reprezinta fluctuatii dramatice ale preturilor activelor avand drept consecinta amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare si valutare7. Aceste fluctuatii afecteaza atat statele puternic industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite sau criza japoneza de la inceputul anilor `90) cat si state cu economii si piete emergente (de exemplu: Asia de Est la sfarsitul anilor `90).

De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism sustinut de evolutia favorabila a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea activitatii de creditare, cresterea accelerata a preturilor activelor, investitiile excesive in bunuri de capital si explozia consumului. În final, atunci cand asteptarile se realiniaza cu datele fundamentale, dezechilibrele create in timpul boom-ului sunt corectate in mod abrupt, pe masura ce optimismul exagerat face loc pesimismului exagerat provocand pagube costisitoare sistemului financiar si economiei reale.

Constatarile recente indica faptul ca piata imobiliara are un rol central in cadrul acestor cicluri datorita faptului ca preturile cladirilor si terenurilor impulsioneaza disponibilitatea si capacitatea bancilor de a imprumuta bani, in timp ce mai multi factori determina o deviatie de la metodele eficiente de stabilire a preturilor. Într-un mediu financiar integrat la nivel global, fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare. În plus, combinatia dintre fluxurile de capital speculativ si relaxarea reglementarilor sectorului financiar poate provoca crize financiare severe, cum este cazul celei din Asia, de la sfarsitul anilor `90.

Conform modelului standard de evaluare a activelor, pretul bunurilor imobiliare depinde in mod decisiv de valoarea de inchiriere a acestora. Oferta pe piata imobiliara este relativ inelastica avand in vedere decalajele prelungite din domeniul constructiilor si oferta fixa de terenuri. Datorita acestor factori, cresterea sau scaderea cererii pe piata imobiliara afecteaza in primul rand pretul, cantitatea de bunuri imobiliare (locuinte) oferite avand o variatie lenta. Practic, lipsa elasticitatii ofertei imobiliare creste impactul cererii asupra preturilor.

2. Indicatori de risc ai pietei imobiliare

Chiar daca la momentul de fata, nu exista o opinie unanima in randul expertilor privind modalitatile de calcul al riscurilor la care sunt expuse pietele imobiliare, mai multe modele de analiza au reusit de-a lungul timpului sa-si probeze viabilitatea. Unul dintre acestea este, cu siguranta, modelul de scoring pentru piata rezidentiala elaborat de Deutsche Bank Research la sfarsitul lui 2006. Acest instrument relativ simplu si-a demonstrat eficienta reusind sa anticipeze cu destula precizie declinul pietelor imobiliare din Marea Britanie, Spania si Irlanda, precum si stabilitatea pietei din Germania. Practic, cercetatorii de la Deutsche Bank Research, utilizand date furnizate de Eurostat, EMF, UN Population Division si Euroconstruct, au creat un model axat pe urmatoarele coordonate de baza:

(1) Riscul general de pret

- include o posibila supraevaluare a activelor imobiliare datorata unor indicatori de rentabilitate si accesibilitate in crestere.

(2) Riscul economic

- se refera la incetinirea cresterii economice, cresterea dobanzilor si fluctuatiile importante in numarul locuitorilor unei tari.

(3) Riscul de oferta

- apare atunci cand stocul de locuinte creste mai rapid decat populatia.