Pagina documente » Drept » Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei

Despre lucrare

lucrare-licenta-contractul-de-inchiriere-ca-temei-juridic-al-folosintei-locuintei
Aceasta lucrare poate fi descarcata doar daca ai statut PREMIUM si are scop consultativ. Pentru a descarca aceasta lucrare trebuie sa fii utilizator inregistrat.
lucrare-licenta-contractul-de-inchiriere-ca-temei-juridic-al-folosintei-locuintei


Cuprins

CUPRINS
pagina
I. NOTIUNI INTRODUCTIVE.............. 5
I.1.Notiunea de contract .............. 5
I.1.1. Reglementare (sediul material)....... 6
I.1.2. Domeniu de aplicare .... 7
I.2. Caractere juridice ale contractului de inchiriere....... ...... 7
I.3. Elemente de drept comparat ............. ..... 8
II. (NCHEIEREA CONTRACTULUI DE iNCHIRIERE............ 11
II.1.Contractul de (nchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei........ 11
II.2.Partile contractante.............. 12
II.2.1. Locatorul 12
II.2.2. Locatorul 12
II.3. Forma contractului de (nchiriere............. 13
II.4. Continutul contractului de (nchiriere........ 14
II.5. Obiectul contractului............15
II.5.1. Locuinta (nchiriata ... 15
II.5.2. Chiria ....15
II.6. Termenul (nchirierii........... 16
II.6.1.Dreptul chiriasului la reinoirea contractului de inchiriere.... 16
II.6.2. Dreptul de preemptiune al chiriasului........... 19
III. EFECTELE CONTRACTULUI DE iNCHIRIERE ............ 21
III.1. Obligatiile locatorului............21
III.1.1. Notiuni generale .... 21
III.1.2. Pedarea locuintei.... 22
III.1.3. Efectuarea reparatiilor............. 22
III.2. Obligatiile chiriasului. .......... 24
III.2.1. Folosirea locuintei potrivit destintiei........... 24
III.2.2. (ntretinerea locuintei 25
III.2.3. Plata chiriei........... 26
III.2.4. Plata cotelor-parti din cheltuielile comune..... 26
III.2.5. Obigatiile ce nu pot fi asumate de chirias...... 27
III.3. Contractul de subinchiriere.... 28
III.3.1. Conditii. 28
III.3.2. Efecte... 38
III.4. Cesiunea contractului de inchiriere......... 30
III.4.1. Aplicabilitate......... 30
III.4.2. Conditii. 31
III.4.3. Efecte... 31
III.5. Schimbul de locuinte ..........32
III.5.1. Schimbul de locuinte voluntar ....32
III.5.2. Schimbul obligatoriu de locuinte . 33
IV. iNCETAREA CONTRACTULUI DE iNCHIRIERE............ 36
IV.1. Cauze de incetare.............. 36
IV.1.1. Expirarea termenului. 36
IV.1.2. Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias....... 37
IV.1.3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias............. 37
IV.1.4. Lipsa chiriasului titular de contract . Divotul . 39
IV.2. Solutionarea litigiilor locative ............. 42
V. REGULI DEROGATORII PRIVIND iNCHIRIEREA UNOR LOCUINTE CU DESTINATIE SPECIALA.. 44
V.1. Locuinta sociala. 44
V.1.2. Notiune 44
V.1.2. Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale... 44
V.1.3. incheierea contractului.............. 45
V.1.4. Rezilierea contractului ............. 46
V.2. Locuinta de serviciu si locuinta de interventie............ 47
V.2.1. Notiune . 47
V.2.2. Locuinta de serviciu 47
V.2.3. Locuinta de interventie ............ 48
V.3. Locuinta de necesitate ........ 49
V.3.1. Notiune 49
V.3.2. Regim juridic ........ 50
V.4. Locuinta de protocol .......... 50
V.4.1. Notiune 50
V.4.2. Locuinta de protocol - resedinta oficiala ...... 51
V.4.3. Locuinta de protocol - simpla .... 51
V. SPETE SI PROPUNERI DE LEGE FERENDA ...53
VI.1. Spete ............ 53
VI.2. Propuneri de lege ferenda ... 55
VI. CONCLUZII ............. 57

EXTRAS DIN DOCUMENT

?{p}

?

I. NOTIUNI INTRODUCTIVE

I.1. NOTIUNEA DE CONTRACT

Unii autori disting intre conventie si contract. Conventia ar fi genul, iar contractul ar fi specia.

Conventia este considerata ca acordul de vointa intervenit intre persoane in scopul de a crea orice fel de efecte juridice, pe cand contractul este specia de conventie prin care se creeaza obligatii1.

De asemenea, prin conventie nu se creeaza obligatii, ci se produc alte efecte juridice, ca de exemplu modificari de obligatii, stingeri de obligatii2.

Distinctia intre conventie si contract este lipsita de temei fata de dispoztiile Codului Civil.

Astfel, prin contract se intelege acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge intre dansii un raport juridic, (art.942 C.civil). Contractul este, deci, sinonim cu conventia.

1. Ion P.Filipescu, Teoria generala a obligatiilor, 1998, p.16;

2.M.C.Rarincescu, op. cit., p.19.

Persoanele sunt libere prin simpla lor vointa, sa incheie orice fel de contracte si sa creeze orice fel de obligatii, cu conditia de a nu aduce atingere ordinii publice si bunelor moravuri (art.5 C.Civil).

Aceasta conceptie privind vointa oamenilor care domina materia contractelor si obligatiilor contractuale este cunoscuta sub denumirea de principiul autonomiei de vointa sau principiul libertatii de vointa in materia contractelor. Principiul poate fi caracterizat astfel3:

a) fundamentul fortei obligatorii a contractelor il constituie vointa partilor;

b) orice contract, in masura in care este rezultatul vointei partilor, este just si legitim;

c) principiul autonomiei de vointa afirma deplina libertate contractuala;

d) contractele au deplina obligativitate, au putere de lege intre partile contractante: ,,pacta sunt servanda“.

Închirierea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (locatar), folosinta temporara, totala sau partiala a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani, numita chirie.

I.1.1. Reglementare (sediul material)

Prin noua lege a locuintei (Legea nr.114/1996) s-a abrogat vechea reglementare derogatorie de la dreptul comun cuprinsa in Legea nr.5/1973 priind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi precum si in HCM nr.860/1973 pentru stabilirea masurilor de executare a Legii nr.5/1973.

Noua Lege a locuintei cuprinde reglementari referitoare atat la inchirierea locuintelor in general, cat si la inchirierea unor categorii speciale de locuinte, cum

3. C.Statescu si C.Barsan, op. Cit.,1992, p.38

sunt cele sociale, de serviciu, de interventie, de necesitate si de protocol4.

I.1.2. Domeniul de aplicare

Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta, definita de lege ca o ,,constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinte, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii“ (art.2 lit.a), inclusiv curtea si gradina inchiriata odata cu suprafata locativa (art.21 lit.c)

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului, ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca ,,locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii“ (art.2 lit.h)

I.2. CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Contractul de inchiriere are urmatoarele caractere juridice:

a) Închirierea este un contract consensual deoarece se incheie valabil prin simplul acord de vointa al partilor (,,solo consensu“). În schimb, ,,ad probationem“, se face inchirierea unei locuinte ce trebuie consemnata printr-un inscris (art.21 din Legea nr.114/1996, republicata)5;

4. Dan Chirica, Drept civil, Contracte speciale, 1997, p.188;

5. Stanciulescu Liviu, Contracte speciale, Succesiuni, 2002, p.171.

b) Închirierea este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru ca presupune obligatii din partea ambelor parti contractante;