Cuprins

Aceasta lucrare poate fi descarcata doar daca ai statut PREMIUM si are scop consultativ. Pentru a descarca aceasta lucrare trebuie sa fii utilizator inregistrat.

Extras din document

Cuprins
Capitolul 1
Notiune 1
Sectiunea I
Definitie si esenta 1
Sectiunea a II-a
Delimitari 3
Capitolul 2
Domeniul de aplicare a institutiei juridice a antecontractului 5
Capitolul 3
incheierea antecontractului 7
Sectiunea I
Conditii de fond 7
Sectiunea a II-a
Conditii de forma 16
Capitolul 4
Continutul antecontractului 18
Sectiunea I
Consideratii generale 18
Sectiunea a II-a
Clauzele esentiale si indispensabile 19
Sectiunea a III-a
Clauzele accesorii ale antecontractului 21
Sectiunea a IV-a
Clauzele anticipatorii ale antecontractului. Consideratii generale 25
Capitolul 5
Executarea antecontractului 34
Sectiunea I
Executarea voluntara a antecontractului 34
Sectiunea a II-a
Executarea silita a antecontractului 34
Sectiunea a III-a
Drept comparat 54
Sectiunea a IV-a
Rezolutia antecontractului 72
Capitolul 6
Imposibilitatea obiectiva de executare 76
Concluzii 78
Bibliografie selectiva 79
Monografii, tratate, cursuri universitare 79
Articole din reviste de specialitate 80
1
Cuprins
Capitolul 1
Noţiune 1
Secţiunea I
Definiţie şi esenţă 1
Secţiunea a II-a
Delimitări 3
Capitolul 2
Domeniul de aplicare a instituţiei juridice a antecontractului 5
Capitolul 3
Încheierea antecontractului 7
Secţiunea I
Condiţii de fond 7
Secţiunea a II-a
Condiţii de formă 16
Capitolul 4
Conţinutul antecontractului 18
Secţiunea I
Consideraţii generale 18
Secţiunea a II-a
Clauzele esenţiale şi indispensabile 19
Secţiunea a III-a
Clauzele accesorii ale antecontractului 21
Secţiunea a IV-a
Clauzele anticipatorii ale antecontractului. Consideraţii generale 25
Capitolul 5
Executarea antecontractului 34
Secţiunea I
Executarea voluntară a antecontractului 34
Secţiunea a II-a
Executarea silită a antecontractului 34
Secţiunea a III-a
Drept comparat 54
Secţiunea a IV-a
Rezoluţia antecontractului 72
Capitolul 6
Imposibilitatea obiectivă de executare 76
Concluzii 78
Bibliografie selectivă 79
Monografii, tratate, cursuri universitare 79
Articole din reviste de specialitate 80

Alte date

?Capitolul 1

Notiune

Sectiunea I

Definitie si esenta

Antecontractul de vanzare-cumparare este un acord de vointe contractual prin care partile isi asuma reciproc obligatia de a incheia intre ele, in viitor, un anumit contract de vanzare-cumparare, stabilind si continutul esential al acestuia [1 M. Costin, M. Muresan, V. Ursea, DICTIONAR DE DREPT CIVIL, Editura Stiintifica si Enciclopedica, Bucuresti, 1980.]. Este frecvent utilizat pentru a lega juridiceste partile care, din diferite motive, pentru moment nu pot sa incheie in mod valabil un contract de vanzare-cumparare, pe care insa urmaresc sa-l incheie in viitor. În acest mod partile, prin incheierea antecontractului, se asigura ca fiecare isi va mentine vointa pana la data incheierii contractului propriu-zis in forma sa valabila [2 Mircea Muresan, CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMP?RARE, Edit. Cordial Lex, 1996, p. 132-134.]. Mai este denumit si promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, contract provizoriu sau precontract.

Existenta si valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp in urma, dar in dreptul roman a inceput sa fie practicat pe scara extinsa abia dupa al doilea razboi mondial, cand, pe masura consolidarii totalitarismului si extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalitati (forma autentica ad validitatem si autorizarea administrativa) in cazul instrainarilor de imobile prin acte juridice intre vii. Antecontractul de vanzare-cumparare imobiliara este practic, o "creatie" a practicii avocatesti si a judecatorilor receptivi la situatiile juridice de fapt, care, in practica ultimelor decenii dupa mai multe ezitari si cautari, au acceptat ideea ca, vanzarea-cumpararea imobilelor fara respectarea conditiilor cerute de lege, este lovita de nulitate, in schimb este valabila promisiunea sinalagmatica de a se incheia un contract in viitor, in forma si conditiile prevazute de lege [3 Aurelian Ionascu, M. Muresan si colaboratorii, CONTRIBUTIA PRACTICII JUDEC?TORESTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DE DREPT CIVIL ROMÂN, Edit. Academica, Bucuresti, 1973, p. 101 si urm.

Dan Chirica, DREPT CIVIL. CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMP?RARE.

C. Barsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit. Stiintifica si Enciclopedica, Bucuresti, 1983.

Fr. Deak, St. D. Carpenaru, DREPT CIVIL. CONTRACTELE SPECIALE, Univ. Bucuresti, 1983.

Liviu Pop, REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DESTINATE LOCALIT?TILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980.

Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE - INSTRUMENTE DE SATISFACERE A INTERESELOR CET?TENILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca,1978. ].

Din punct de vedere obligational, antecontractul de vanzare-cumparare nu da nastere unei obligatii de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci da nastere unei obligatii de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea incheia si a incheia pur si simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul contine un raport de obligatii de "a face", in sensul ca ambele parti se obliga, una ca va consimti la vanzarea si cealalta ca va consimti la cumpararea imobilului, la o data ulterioara care coincide cu data incheierii contractului in forma autentica. Legatura juridica creata prin incheierea antecontractului constituie, ea insasi, un contract, care beneficiaza de principiul fortei obligatorii a contractului consacrat in art. 969 C. civ. obligand partile contractante sa-si respecte angajamentul asumat si sa incheie contractul promis [4 Ibidem nota 5.].

Deci in esenta, antecontractul este o promisiune de contract, adica un contract prin care partile se angajeaza, in principal, sa incheie in viitor un alt contract, al carui continut esential este deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreste sa-l vanda, iar un cumparator doreste sa-l cumpere, dar nu pot incheia de indata contractul autentic fie deoarece vanzatorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumparatorul nu dispune inca de suma necesara achitarii integrale a pretului, etc. Iata de ce partile pot hotari sa incheie imediat un antecontract prin care ele se obliga reciproc sa-si procure actele sau sumele necesare si sa procedeze in viitor la incheierea contractului dorit, in conditiile deja stabilite prin clauzele antecontractului [5 A. Ionascu, M. Muresan si colaboratorii, CONTRIBUTIA PRACTICII JUDEC?TORESTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMÂN.].

Sectiunea a II-a

Delimitari [6 Cu privire la toate aceste delimitari, a se vedea M. Muresan, CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMP?RARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.]

Antecontractul, fiind o conventie sinalagmatica, se aseamana cu o serie de alte institutii, dar se si deosebeste de ele in multe privinte. Astfel:

a). Antecontractul ca si promisiune de contract se deosebeste de contractul promis, atat prin continutul cat si prin efectele sale:

- antecontractul da nastere unei obligatii de "a face" adica de a incheia in viitor, contractul promis, in schimb contractul promis da nastere unei obligatii de "a da", de a transmite dreptul real instrainat;

- se deosebeste si prin conditiile de fond si de forma ce trebuie indeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se incheie consensual, pe cand contractul de vanzare-cumparare imobiliara se incheie, de cele mai multe ori in forma solemna, ad validitatem.

- la incheierea contractului promis, vanzatorul trebuie sa aiba calitatea de proprietar al bunului vandut, pe cand la incheierea promisiunii de contract promitentul vanzator poate sa nu fie inca proprietar dar sa existe temeiuri ca va deveni pana la perfectarea vanzarii promise.

b). Antecontractul se deosebeste, prin caracterul sau sinalagmatic, si de promisiunea unilaterala de a contracta, prin care numai una din parti se obliga, cealalta parte pastrandu-si libertatea de a contracta sau nu.

c). Antecontractul se deosebeste si de simpla oferta de a contracta, aceasta din urma fiind o manifestare de vointa unilaterala care in anumite conditii poate fi revocata si care devine caduca daca ofertantul inceteaza din viata, pe cand antecontractul este o conventie care nu poate fi revocata unilateral si nu devine caduca prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile si obligatiile partilor transmitandu-se mostenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de alta parte, atunci cand exista o oferta valabila, pentru incheierea contractului este suficienta manifestarea vointei acceptantului, pe cand in cazul existentei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenti sa-si dea consimtamantul la incheierea contractului promis.

d). Antecontractul se deosebeste de pactul de preferinta prin care promitentul nu se obliga sa vanda, ci se obliga doar ca, daca se va decide sa vanda bunul, sa-l prefere cumparator pe cel cu care a incheiat pactul de preferinta; in baza antecontractului, promitentul vanzator este obligat sa vanda promitentului cumparator, la pretul si in conditiile deja convenite si inserate in antecontract, pe cand in baza pactului de preferinta (daca promitentul se obliga sa vanda), toate conditiile contractului urmeaza a fi negociate intre partile pactului si cu tertii posibili cumparatori, preferinta functionand numai la pret si conditii egale.

e). Antecontractul se deosebeste de un contract ferm sub conditie pentru ca indeplinirea conditiei valideaza contractul cu efect retroactiv, pe cand incheierea contractului promis printr-un antecontract va produce efecte numai pentru viitor.

f). Antecontractul se deosebeste de promisiunea de a obtine ratificarea unui act, caci prin antecontract se promite propriul consimtamant la incheierea viitorului contract promis, pe cand prin promisiunea de a se obtine ratificarea unui act se promite doar faptul propriu de a convinge pe altul sa consimta la incheierea sau ratificarea unui act.

Capitolul 2

Domeniul de aplicare a institutiei juridice

a antecontractului

De cele mai multe ori, printr-un antecontract partile isi promit incheierea unui contract de vanzare-cumparare a unui bun imobil, insa, in practica, institutia juridica a antecontractului poate fi folosita pentru a promite incheierea in viitor a aproape oricarui contract civil cu exceptia, bineinteles, a acelor contracte pentru care incheierea prealabila a unui antecontract este perfect inutila (cum ar fi cumpararea din magazine cu autoservire, contractarea unor prestari de servicii comunale sau a unor servicii de posta, etc.).

Asa cum rezulta din practica judiciara, pe langa contractul de vanzare-cumparare imobiliara, prin antecontract se mai poate asigura incheierea urmatoarelor antecontracte:

a). contractul de vanzare-cumparare a unor bunuri mobile din patrimoniul cultural national, a caror efectiva vanzare necesita indeplinirea unor conditii legale restrictive, presupunand timp si demersuri pentru obtinerea realizarii lor [7 A se vedea Legea nr. 41/1995 pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 68/1994.];

b). contractul de vanzare-cumparare a altor bunuri mobile cu circulatie juridica restrictiv reglementata (arme functionabile sau de panoplie) si chiar vanzarea de autoturisme sau alte autovehicule (de exemplu, cumparatorul nu doreste sa-si asume riscurile dobandirii proprietatii decat dupa trecerea unei perioade de proba), etc.;

c). contractele de schimb al bunurilor din categoriile mai sus amintite;

d). contractul de donatie (antecontractul de donatie produce efecte mai puternice decat simpla promisiune unilaterala de donatie);

e). contractul de intretinere sau de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere;

f). contractele de partaj voluntar, mai ales cele privind bunuri imobile pentru care se cere autorizatia administrativa prealabila, atunci cand partajarea unei constructii ar necesita modificari constructive, sau se cere forma autentica (partajarea unor terenuri agricole prin atribuire sau vanzare);

g). contractele civile reale, care se considera incheiate numai prin remiterea efectiva a bunului asa incat o promisiune ferma a incheierii lor poate prezenta un interes major pentru parti, asa cum este contractul de comodat, contractul de imprumut de consumatie (mutuum), contractul de depozit voluntar, contractul de transport de marfuri, etc.;

h). contractele de gaj, ipoteca, fidejusiune;

i). contractul de schimb de locuinte;

j). contractele comerciale reale de transport, de antrepozitare frigorifica, de depozit, de custodie, de comodat, etc.

În principiu, printr-o promisiune sinalagmatica s-ar putea asuma o obligatie reciproca de a incheia in viitor, nu numai un contract, dar si orice alt act juridic, daca alte considerente nu s-ar opune [8 M. Muresan, CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMP?RARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.].

Capitolul 3

Încheierea antecontractului

Sectiunea I

Conditii de fond

Antecontractul, fiind in esenta o conventie civila este supus, in mod firesc, regulilor si principiilor care guverneaza incheierea contractelor civile in dreptul comun. Orice antecontract va trebui sa indeplineasca, in momentul incheierii sale, toate conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii civile, care potrivit art. 948 C. civ. sunt: 1) capacitatea de a contracta; 2) consimta­mantul valabil al partii care se obliga; 3) un obiect determinat; 4) o cauza licita si morala. Totusi antecontractul, in raport cu alte conventii civile, prezinta anumite particularitati in ceea ce priveste conditiile de fond si anume:

1). Cu privire la CAPACITATE, ca orice conventie civila, promisiunea de a contracta se poate incheia valabil numai de catre persoane cu capacitate deplina de exercitiu, stiut fiind faptul ca aceasta capacitate o au numai persoanele majore (cu exceptia celor puse sub interdictie), iar persoanele minore cu varsta intre 14-18 ani au o capacitate de exercitiu restransa, putand incheia acte juridice numai daca sunt asistate de catre ocrotitorii lor legali, iar persoanele care nu au implinit varsta de 14 ani, la fel ca si persoanele majore puse sub interdictie, fiind lipsite total de capacitate de exercitiu, pot incheia asemenea acte numai prin reprezentarea lor de catre ocrotitorul legal [9 M. Muresan, E. Lupan, DREPT CIVIL. PARTE GENERAL?.].

Potrivit art. 129 C. fam., "tutorele nu poate, fara prealabila incuviintare a autoritatii tutelare, sa faca valabil instrainarea ori gajarea bunurilor minorului, renuntarea la drepturile patrimoniale ale acestuia, precum si sa incheie orice alte acte care depasesc dreptul de a administra".

Într-o opinie [10 M. Muresan, Particularitatile conditiilor de fond ale antecontractului, in STUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 64-78.] se considera ca, la incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare imobiliara, nu mai este necesara incuviintarea prealabila a autoritatii tutelare deoarece: